Internutbildning · Styrelse & medlemmar
Så finansierar
en BRF sitt
underhåll.
Från underhållsplan till betalning — bokföring, fond och likviditet.
Rickard Dahlstrand
April 2026
01 · Varför det är viktigt
Underhållet är föreningens
största åtagande.
10–20k
kronor per kvadratmeter — bara för ett stambyte.
Det är inte en post bland andra i resultaträkningen. Det är den största enskilda posten i föreningens ekonomi — och den styr kassaflödet i trettio år framåt.
30 år
Underhållsplanens tidshorisont — hela ekonomin planeras på det spannet.
#1 ?
Vanligaste missförståndet: att fonden är ett bankkonto. Det är den inte.
02 · Den bärande idén
Två spår att hålla isär.
Bokföring och likviditet är inte samma sak. De hänger ihop, men svarar på olika frågor — och det är där de flesta missförstånd uppstår.
● Spår A · Bokföringsmässigt
Hur underhållet syns i redovisningen.
Siffror i resultat- och balansräkning. Styrs av regler och underhållsplan.
A.1
Resultaträkning: intäkter, avsättningar, kostnader.
A.2
Balansräkning: yttre fond ökar och minskar.
A.3
Årets resultat landar nära noll — som det ska.
● Spår B · Monetärt
Hur pengarna faktiskt kommer fram.
Kronor på kontot den dag fakturan förfaller. Styrs av likviditet och beslut.
B.1
Kassan: vad som faktiskt finns på bankkontot.
B.2
Lån, tillskott eller avgiftshöjning vid behov.
B.3
Beslut fattas av styrelse eller stämma.
03 · Startpunkten
Allt börjar med underhållsplanen.
En trettioårig prognos över fastighetens behov. Åtgärder, tidpunkter och uppskattade kostnader — grunden för hur mycket som sätts av varje år. Bör uppdateras minst vart femte år.
År 5
Tak / plåtarbeten
År 12
Stambyte
År 20
Fasadrenovering
År 28
Hiss / fönster
Idag
+15 år
+30 år
Funktion
Prognosticerar kostnader över tid.
Styr
Hur stor den årliga avsättningen bör vara.
Uppdateras
Minst vart femte år.
04 · Bokföringsspåret
Den årliga avsättningen.
Varje år förs en del av årsavgifterna över till yttre fond. Inget pengaflöde — bara bokföring.
STEG 01
Årsavgifter
betalas in.
betalas in.
Medlemsavgifter landar som intäkt i resultaträkningen.
+ Intäkt
STEG 02
Styrelsen
avsätter.
avsätter.
En del av intäkterna öronmärks enligt underhållsplanen.
− Kostnad
STEG 03
Yttre fonden
växer.
växer.
Posten växer i balansräkningen — inte på bankkontot.
Balansräkning ↑
STEG 04
Årets resultat
≈ 0.
≈ 0.
En BRF ska inte gå med vinst. Nollresultat är normalt och friskt.
✓ Som det ska
05 · Nyckelinsikt
Fonden är inte pengar.
En bokföringsmässig reservering som visar hur mycket som öronmärkts — inte hur mycket som ligger på bankkontot.
● Yttre fond
En post i balansräkningen.
Visar hur mycket som formellt öronmärkts för framtida underhåll. En siffra, inte en stapel med sedlar.
≠
● Kassa
Pengar på bankkontot.
Det som faktiskt finns tillgängligt att betala fakturor med. Kan vara större, mindre eller helt frånkopplat fonden.
En förening kan ha en stor fond och tom kassa. Eller tvärtom. Därför måste likviditet granskas separat.
06 · Bokföringsspåret
När underhållet genomförs.
Fakturan kommer — men i bokföringen händer det mindre dramatiska än man kan tro.
● Balansräkning
Yttre fond minskar.
Kostnaden bokförs direkt mot fonden. Saldot minskar i balansräkningen — ungefär som att plocka från en reserv.
● Resultaträkning
Opåverkad — en fondförändring.
✓
Årets resultat påverkas inte.
Undantag
Om kostnaden överstiger fondens saldo belastar överskjutande del resultatet — året slutar på minus.
07 · Monetärspåret
Fyra vägar till finansiering.
Bokföringen beskriver skeendet — men pengarna måste komma någonstans ifrån. I praktiken: fyra vägar, som ofta kombineras.
01.
Befintlig kassa.
Pengarna finns redan på föreningens bankkonto.
02.
Banklån.
Nytt lån tas upp för att täcka stora åtgärder.
03.
Medlemstillskott.
Extra uttaxering, fördelad efter andelstal.
04.
Avgiftshöjning.
Höjda årsavgifter bygger upp likviditet över tid.
08 · Alternativ 1 av 4
Alternativ 01
Kassan.
Det enklaste scenariot — förutsatt att kassan faktiskt räcker.
01
Pengarna finns redan på föreningens bankkonto.
02
Inget extra beslut krävs — styrelsen godkänner betalningen.
03
Passar löpande underhåll och mindre åtgärder.
04
Förutsätter god likviditetsplanering över tid.
09 · Alternativ 2 av 4
Alternativ 02
Banklån.
Lånet är inte gratis — ränta och amortering belastar resultatet i många år framåt.
01
Vanligast vid stora åtgärder: stambyte, tak, fasad.
02
Stämmobeslut krävs normalt.
03
Föreningen får likvida medel som täcker kostnaden direkt.
04
Kan kräva avgiftshöjning parallellt för att klara det löpande.
10 · Alternativ 3 av 4
Alternativ 03
Medlemstillskott.
Exempel: 52 lägenheter × andelstal → gemensam påfyllning.
01
Stämman beslutar att varje medlem betalar in extra.
02
Fördelas efter andelstal.
03
Fördel: ingen ränta, ingen ökad skuldsättning.
04
Nackdel: tung smäll — särskilt för medlemmar med små marginaler.
11 · Alternativ 4 av 4
Alternativ 04
Avgiftshöjning.
Små höjningar tidigt bygger upp en buffert innan det akuta behovet kommer.
01
Styrelsen beslutar — inom ramen för budgeten.
02
Bygger upp likviditet gradvis över tid.
03
Proaktivt verktyg — bäst att använda i tid.
04
Kombineras ofta med lån — täcker framtida amortering.
12 · Sammanfattning
Hela flödet, i en bild.
● Bokföringsspåret
01
Underhållsplan styr avsättningen.
→
02
Årlig avsättning till fond.
→
03
Yttre fond byggs i balansräkningen.
→
04
Underhåll genomförs — fonden minskar.
↓ Men var kommer pengarna ifrån? ↓
● Monetärspåret · fyra vägar
A
Kassan.
B
Banklån.
C
Medlemstillskott.
D
Avgiftshöjning.
13 · Att undvika
Fem vanliga misstag.
01
Fonden = pengar.
Tron att fondposten motsvarar kronor på kontot. Fonden är bokföring, inte likviditet.
02
För små avsättningar.
Otillräcklig årlig avsättning ger en chock den dag stort underhåll behövs.
03
Plan som åldras.
Ouppdaterad underhållsplan. Verkligheten förändras — material, priser, skick.
04
För sent med höjning.
Att vänta för länge med avgiftshöjning. Lite ofta är snällare än mycket på en gång.
05
Missad likviditet.
Stor fond hjälper inte när kassan är tom. Följ båda spåren parallellt.
Den röda tråden: bokföring och likviditet är olika saker · proaktivt slår alltid reaktivt.